Omtvistet avgjørelse i tingsrett fraveket

Høyesterett har i Fagutleiedommen fraveket en av de mest kontroversielle kjennelsene innenfor dynamisk tingsrett. Etter ni år med konstant kritikk av Bygg og trelastkjennelsen i juridisk teori er rettsoppfatningen mer i tråd med det vanlige systemet i faget.

Den såkalte Bygg og trelast-kjennelsen, Rt. 1999 s. 247  (Link til lovdata.no; du må være logget inn fra UiO eller SiO-pc/eget abonnent), og tatt inn JSUs domssamling for 3. avdeling s. 246 har vært sterkt omdiskutert i den juridiske teoren det siste ni årene.

Dommen handler om et tilfelle der en person har kjøpt en leilighet av et firma som har bygget masse leiligheter på en tomt de har kjøpt, men ikke tinglyst at de har gjort det. Heller ikke kjøperen av enkeltleiligheten tinglyser. Firmaet går konkurs, og konkursboet tar beslag i alt som firmaet eier etter dekningsloven § 2-2. Striden står om hvem som skal få eiendomsretten: konkursboet eller den siste kjøperen?

Normalt går en i slike saker ganske hardhendt til verks. Tinglysningsloven § 23 sier at skal et erverv (feks kjøp) klare seg mot en konkurs, må dette for fast eiendom tinglyses senest dagen før konkursen blir åpnet. Mangler denne registreringen – som vi jurister kaller rettsvern – er det vanskelig å finne ut hva som er de reelle eierforholdene, siden de ikke står i i grunnboken, dvs registeret over hvem som eier og har rettigheter i eiendommene. Da har en latt det gå utover den som burde registrert kjøpet sitt, og gitt konkursboet en sterk stilling. Her skulle altså konkursboet ekstingvert, dvs. «utslukket» retten til den siste kjøperen.

Lilleholt har i boka Godtru og Kreditorvern (3. utg.) s.175 sagt at den «må helst reknast som eit reint mistak». Falkanger og Falkanger i Tingsrett (6. utg.) s. 602 er enig i dette. Skoghøy, Panterett 2. utgave s. 57 er og veldig kritisk.

Nå i vår kom en lignende sak opp for Høyesterett, denne gang i avdeling, dvs med fem i stedet for tre dommere, som forrige gang. Og en er fullt ut klar over den forrige dommen. Men nå kommer en til stikk motsatt resultat. Dommen er tatt inn i Rt. 2008 s 586  (link til HR: åpen for alle. Link til hele dommen nederst på HRs side). Den vil nok få navnet Fagutleie.

Det er grunn til å se litt nærmere på denne dommen. For det første handler denne dommen formelt om tinglysningsloven § 23, ikke § 21. Og faktum er også noe annerledes; i 1999 var det en tredjeperson som ahdde kjøpt en leilighet av et selskap, uten at kjøperen visste om de strenge reglene, mens i 2008 var det to selskap med samme eiere som bevisst hadde unngått å tinglyse diverse disposisjoner de hadde foretatt for å sikre seg mot konkurs i ett av selskapene. Jeg syns og mye av gjennomgangen i Sverre Krohns artikkel i Tidsskrift for forretningsjuss nr. 2 /2008 Ny høyesterettsdom vedrørende kreditorekstingsjon har mye for seg, og er vel verd å lese for studenter på 3. avdeling

Mye av kritikken har gått på at dersom en åpner for slike unntak, kan en trikse med manglende registrering, og slik holde unna verdier for konkursbo. Dessuten er det viktig med enkle regler, selv om det i konkrete saker kan føre til urimelige løsninger, se feks. Momentum-dommen Rt. 1997 s. 1050 (JSU-samlingen 3. avd. s 239).

Men veldig få av teoretikerne har problematisert at det kan og være uheldig å måtte gå til den som egentlig sitter på hjemmelen til eiendommen (den som står i grunnboken som eier, og som kan disponere ganske svikatig over eiendommen om han dermed blir klar over at det opprinnelige salget ikke er registrert. Dessuten så står en egentlig ovenfor et rettstomt rom: når hverken selger (selger 2) og kjøper har grunnbokshjemmel, har ingen av dem vern etter reglene i tinglysningsloven. Da faller en etter mitt syn tilbake til det naturlige utgangspunktet: først i tid er best i rett. Og kjøperen av leiligheten i 1999-dommen kjøpte og overtok den i god tid før konkuren. Det er det som antagelig er den underliggende grunnen til at Høyesterett gav ham medhold.

Det kan bli interessant å se om dette ble det endelige dødsstøtet til læren om unntak fra læren om delvis unntak fra konkursboets ekstingsjonsrett, eller om det bare har innsnevret det til tilfeller der det er rimelig klart at det ikke er noe mistenkelig i den manglende registreringen.

Rettskildemessig er den nye dommen også interessant, siden den er nok et eksempel på at Høyesterett i avdeling følger seg ubundet av avgjørelser i kjæremålsutvalget. Dette stemmer med teorien, se Eckhoff Rettskildelære, s 179.

Legg igjen en kommentar

Fyll inn i feltene under, eller klikk på et ikon for å logge inn:

WordPress.com-logo

Du kommenterer med bruk av din WordPress.com konto. Logg ut / Endre )

Twitter picture

Du kommenterer med bruk av din Twitter konto. Logg ut / Endre )

Facebookbilde

Du kommenterer med bruk av din Facebook konto. Logg ut / Endre )

Google+ photo

Du kommenterer med bruk av din Google+ konto. Logg ut / Endre )

Kobler til %s

%d bloggers like this: